많은 직장인들은 자신의 사업을 운영하고자 하는 꿈을 품고 있습니다.
비록 경기의 변동으로 많은 사업체가 어려움을 겪고 있지만, 창업에 대한 희망을 잃지 않는 분들이 많습니다.
사업체 운영의 현실은 생각보다 더 많은 선택과 책임을 동반한다는 점을 명심해야 합니다.
상가권리금 또한 마찬가지입니다.
많은 사람들이 가게를 열기 위해 보증금과 월세만 고려하지만, 사실 권리금에 대해서도 충분한 고민이 필요합니다.
상가 보증금은 대출을 통해 마련할 수 있지만, 권리금은 주로 현금으로 지급되기 때문에 실제 지불 시 당황할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.
상가 권리금 뜻과 개념
상가 권리금의 뜻은 기존 운영자가 보유하고 있는 영업적 가치, 설비, 입지, 노하우 등을 이어받기 위해 지불하는 금액을 의미합니다.
보통은 유형 자산인 시설이나 비품을 떠올리지만, 사실 영업 노하우와 같은 무형 자산에 대해서도 비용을 지불해야 합니다.
상가 권리금의 의미를 정확하게 아는 것이 향후의 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
기존 업종과 동일한 업종으로 들어가는 경우에는 거의 반드시 지불해야 하지만, 처음 창업하는 경우에는 이 부분을 잘 인지하지 못할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의3에서 정의되어 있으며, 기존 임차인이 신규 임차인에게 받는 비용으로, 건물주와는 별도로 거래되는 특징이 있습니다.
권리금은 크게 바닥, 시설, 영업으로 나뉘며, 각 계산 방법은 조금씩 다릅니다.
바닥권리금 계산법
바닥권리금은 입지 프리미엄으로 이해할 수 있습니다.
어떤 상권의 어떤 건물에 위치하는지에 따라 금액이 달라지기 때문입니다.
예를 들어, 버스 정류장이나 지하철역, 번화가와 같은 유동인구가 많은 곳일수록 높은 금액으로 책정됩니다.
권리금 계산 시 일반적으로는 임대료의 6개월에서 12개월 정도로 설정되는 경우가 많습니다.
이와 관련하여 주변 시세를 조사하고 공인중개사와 상담하는 것이 유익합니다.
국내에서 바닥권리금이 높은 지역으로는 명동이나 강남 등이 있습니다.
시설권리금 산정 기준
시설권리금은 인테리어, 주방기구, 가구, 조명 등 내부에 설치된 시설물 및 장비에 대한 비용을 의미합니다.
모두 새로 구입할 필요가 없다면 권리금을 지급하고 기존 시설을 활용하는 것이 유리할 수 있습니다.
시설은 시간이 지남에 따라 가치가 감소하는 특성이 있습니다.
권리금 산정 시 감가상각을 고려하여 계산합니다.
투자했던 금액의 영수증이나 계약서를 참고하고 사용 기간과 중고 가격 등을 종합적으로 반영하여 금액을 정합니다.
통상적으로 5년 기준으로 감가상각을 적용하며, 예를 들어 5천만 원을 투자 후 3년이 경과했을 경우, 1천만 원씩 감가하여 2천만 원으로 산정될 수 있습니다.
정확한 답이 있는 것은 아니므로 거래 당사자 간의 관계를 잘 유지하는 것이 여러모로 유리합니다.
새로운 임차인이 같은 업종을 운영하지 않을 경우, 시설물 처분을 고려해야 할 수도 있습니다.
영업권리금 평가 방법
기존 운영자가 쌓아온 노하우와 단골 고객 등의 영업적 가치를 상가권리금으로 환산한 것입니다.
주로 가게의 매출을 기준으로 하여, 6개월에서 12개월의 월평균 순이익으로 산정됩니다.
계약은 임대인과 체결되지만, 권리금은 기존 임차인에게 지급되므로 더욱 신중해야 합니다.
일반적으로 주변 상가의 권리금 시세를 조사하고 각 금액을 계산하여 산출하면 됩니다.
이 금액은 나중에 퇴거 시 다음 임차인에게 받을 수 있는 금액이라는 점도 유념하시기 바랍니다.
피트니스센터나 사교육 기관 등에서 회원 및 학생들이 대표적인 영업권리금의 예가 될 수 있습니다.
권리금 관련 세금과 중개수수료
양도 시 권리금에 대한 세금이 발생합니다.
일반과세자가 권리금을 받을 경우 부가세 10%를 별도로 징수하고 세금계산서를 발행해야 합니다.
단, 면세사업자나 간이과세자는 부가세가 면제되며, 사업 포괄양수도 조건을 충족할 경우 부가세 과세 대상에서 제외됩니다.
또한 권리금은 기타소득으로 분류되며 소득세가 과세됩니다.
전체 금액 중 60%는 필요경비로 인정되어 나머지 40%에 대해서만 과세됩니다.
권리금을 지급하는 쪽은 원천징수 의무가 있어, 금액의 8.8%를 원천징수한 후 지급해야 합니다.
예를 들어, 1억 원 거래 시 880만 원을 원천징수하고 9,120만 원을 지급해야 합니다.
부동산 중개사를 통해 거래하는 경우, 권리금에 대한 중개수수료가 발생합니다.
상가 임대차 수수료는 0.9% 이내이며, 권리금에 대한 중개수수료는 법정 규정이 없어 일반적으로 3%에서 10% 사이에서 협의합니다.
현금 거래는 추후 국세청 조사로 인해 가산세가 발생할 수 있으므로 모든 거래 내용을 계좌이체로 남기고 영수증을 보관하는 것이 중요합니다.
권리금 주의사항과 손해배상 청구
권리금에 대한 주의사항으로는 사장이 제시한 매출표와 실제 매출 집계표가 다를 수 있으므로 부가세 신고서를 3년치 대조해 보는 것이 필요합니다.
상권 개발 호재에만 의존하여 과도한 권리금을 지급하면 회수 기간이 길어질 수 있으므로 다양한 측면에서 검토 후 결정하는 것이 합리적입니다.
임대차 계약 만료 3개월 전까지 재계약이 확정되지 않으면 권리금 회수 가능성이 낮아집니다.
임대차 기간 종료 6개월 전부터 임차인은 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 권리가 있습니다.
임대인이 이를 방해할 경우 권리금 손해배상 책임이 발생하며, 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
권리금 소송 및 상가권리금 소송은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 청구해야 합니다.
배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한계입니다.
계약서 작성 시에는 국토교통부의 표준권리금계약서 양식을 활용하는 것이 안전하며, 시설과 위치, 영업권리금을 구분하여 명시해야 합니다.
임대인의 승계 동의를 임대차 계약 특약란에 서면으로 받아야 하며, 이를 누락하면 임대인이 새로운 임차인을 거부할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.
이번 글에서는 상가권리금에 대해 알아보았습니다.
정해진 계산법은 없지만 통용되는 합의 사항들이 있으므로 이를 참고하시면 좋겠습니다.
서류를 철저히 준비하고 객관적인 평가를 통해 안전하게 권리금을 승계받는다면 상권 진입 비용과 사업 리스크를 줄일 수 있을 것입니다.